Đây là một bài phân tích 08 yếu tố tăng giá trong bất động sản của 1 chuyên gia (cụ thể gắn với dự án Starlake Tây Hồ Tây) mà đất nền tỉnh đã đọc và cảm thấy khá tâm đắc. Với tư duy này phù hợp với sales bất động sản tư vấn cho khách hàng để lựa chọn được những khu vực/dự án tăng giá đột biến mang lại lợi nhuận cho khách hàng hoặc nhà đầu tư lựa chọn, nhận định được khu vực hay dự án đang định đầu tư hoặc đã đầu tư có thể tăng đột biến được hay không. Mời các bạn đọc cùng nghiên cứu bài viết này.
Giá bất động sản sẽ không bao giờ tăng đều mà sẽ tăng đột biến. Có 8 loại đội biến sau:
1. Đột biến danh phận: “lấy vua thành hoàng hậu” – Hôm nay là Huyện mai là Đặc Khu → giá sẽ tăng rất mạnh
2. Đột biến kết nối: trong xó ra mặt tiền đi vòng thành thẳng xa thành gần → giá tăng rất mạnh
3. Đột biến hạ tầng: nay ruộng đồng mai đường sá nhìn khang trang sạch sẽ hơn, văn minh hơn → giá tăng nhưng tăng dần dần
4. Đột biến nhà trên đất: càng sờ được giá càng cao, càng dùng được giá càng cao → giá tăng từ từ theo mức độ hoàn thiện
5. Đột biến công trình phụ trợ hoặc thay thế: tự nhiên có ga tàu điện ngầm giá tăng, có Aon mall giá tăng, xây thêm nhiều chung cư mà tiện ích không xây đường không mở rộng giá lại giảm → Giá biến đổi từ từ
6. Đột biến marketing: tự nhiên nhiều người biết → cầu tăng giá tăng rất mạnh
7. Đột biến dòng tiền: không cần biết xấu tốt, tiền đổ vào nhiều giá tăng rất mạnh → đây chính là hiện tượng đầu cơ cần lướt nhanh, vì tăng giá không có lực nội tại
8. Đột biến thời vận: hôm nay là dân mai là vua – nay là ven mai là Thủ đô – nay đến nơi khác làm việc mai nơi khác đến mình làm việc → giá tăng rất mạnh và kéo dài hàng chục, hàng trăm năm liên tục cùng với mức độ người đổ về làm việc và vui chơi
Những đột biến làm giá bất động sản tăng khủng khiếp nhất là: 1 – 2 – 6 – 7 – 8.
Giá tăng bất chấp và vô cùng vững bền nhất là 8. Tuy nhiên cái thứ 8 là hàng nghìn năm có một lần. Hàng trăm dự án mới có một dự án như thế này. Theo chia sẻ từ 1 chuyên gia bất động sản tại khu vực Starlake Tây Hồ Tây từ phân tích cụ thể dự án Starlake, chi tiết xem bên dưới:
1. ĐỘT BIẾN DANH PHẬN:
Chính là lấy vua thành hoàng hậu:
- Hôm nay là Sudico Nam An Khánh ngày mai Vinhomes Thăng Long
- Hôm nay huyện Từ Liêm ngày mai lên Quận
- Hôm nay là Hà Tây ngày mai là Thủ Đô Hà Nội
- Hôm nay là huyện đảo Vân Đồn/Phú Quốc ngày mai lên Đặc Khu Kinh Tế → giá tăng cực mạnh. Lịch sử giá bất động sản và cơn sốt đất Phú Quốc năm 2017 đã chứng minh.
Đột biến danh phận: Ciputra Tây Hồ, Vinhomes Green Bay, The Manor Central Park, Vinhomes the Hamony đã xảy ra…ở Starake chưa xảy ra…vì khách hàng chưa thể hình dung ra mức độ đẳng cấp sản phẩm, chỉ mang máng, trong khi sản phẩm Starlake ngược với thông thường gây ra sự khó hiểu cho khách hàng vì thế càng cần thêm nhiều thời gian trải nghiệm nên đột biến này mãi vẫn chưa xảy ra – đến tháng 8/2018 khách hàng sẽ được trải nghiệm đầy đủ… đột biến này mới xảy ra mạnh – lúc đó giá Starlake sẽ tăng và trở về thị trường tức cao hơn mặt bằng xunh quanh khoảng 2 lần: Biệt thự đi từ 165 triệu/m2, mặt hồ từ 220 triệu/m2 trở lên.
2. ĐỘT BIẾN KẾT NỐI
Chính là từ trong xó ra mặt tiền, đi xa thành đi gần, đi vòng thành đi thẳng – ví dụ thông cầu Nhật Tân, thông cầu sang Xuân Phương, làm đường Kim Liên Mới → Giá tăng rất mạnh.
Đột biến về kết nối – Ciputra Tây Hồ, Vinhomes Green bay, The Manor Central Park, Vinhomes the Hamony, PVI đã xảy ra..ở Starake Tây Hồ từ tháng 11 đến tháng 2 do thông đường Nguyễn Văn Huyên – đây là đột biến kết nối quan trọng nhất với Starlake → giá sẽ tăng 30%.
Đường Nguyễn Văn Huyên thông, khách hàng từ đi vòng vào khu biệt thự nay đi thẳng, đi xa thành đi gần, khu biệt thự từ cuối dự án thành đầu, Starlake Tây Hồ Tây từ xó ra mặt tiền: Giá tăng ít nhất 30% tứ từ 30-80 triệu/m2 so với giá đợt 1 (shophouse và mặt hồ sẽ tăng mạnh nhất). Đột biến kết nối Nguyễn Văn Huyên xảy ra theo 4 giai đoạn:
Giai đoạn 1: Giải phóng mặt bằng xong – giá giục dịch tăng (tháng 11)
Giai đoạn 2: Đường làm xong nhưng không được đi – giá tăng từ từ và khách hàng vẫn hoài nghi (từ cuối tháng 11/2017 đến đầu tháng 5/2019).
Giai đoạn 3: Đường Nguyễn Văn Huyên chỉ mở cho cư dân và khách hàng Starlake đi – Giá bắt đầu tăng mạnh (trong tháng 6/2019)
Giai đoạn 4: Đường Nguyễn Văn Huyên mở cho tất cả ai cũng được đi – Giá tăng rất mạnh.
Ngoài ra cuối 2020 đầu 2021 thông tiếp đường Trần Thái Tông vào Starlake sẽ tạo ra đột biến kết nối thứ 2…nhưng chỉ gây tác động cục bộ với khu Shophouse, làm giá Shophouse tiếp tục tăng mạnh – đưa giá Shophouse Starlake vượt 350 triệu/m2
Những đột biến kết nối quan trọng khác chính là tuyến tầu điện ngầm số 4 và tuyên tàu điện trên cao số 2: cái này là bài toán tương lai – không xét ở đây
Những đột biến kết nối lẻ tẻ như thông đường ra Phạm Văn Đồng, thông đường ra Võ Chí Công…cũng tác động nhưng không đáng kể… – nên cũng không xét
3. ĐỘT BIẾN CƠ SỞ HẠ TẦNG
Hôm nay ruộng, ngày mai đã có đường, điện, cây xanh, công viên → giá tăng từ từ và không thực sự nhiều
Đột biến hạ tầng: Starlake làm rất tốt, nhưng vì nó không tác động nhiều vào giá nên không xét đến
4. ĐỘT BIẾN VỀ NHÀ TRÊN ĐẤT
Hôm nay chỉ mới có dự án trên giấy, ngày mai đã có nhà → giá tăng. Công trình càng đẹp, càng bắt mắt, càng chất lượng → giá càng cao. Xây càng nhanh → giá càng tăng nhanh. Đa số khách hàng bị đánh lừa bởi đột biến này → vì quá thiển cận, chỉ nhìn mỗi nhà và đất của mình, thấy nhà đẹp cây to là mê mẫn, thế là quên đi tất cả, dẫn đến quyết định nhầm lẫn (hàng mã không hay).
Giá một căn biệt thự phụ thuộc vào:
- Thứ 1: Giá đất: Giá đất phụ thuộc rất nhiều vào vị trí (đi lại thuận tiện không – nhất là đến khu làm việc), có kinh doanh được không, view đẹp không, ồn không, bụi không, yên tĩnh không, riêng tư không, không khí trong lành không, vượng khí trời sinh không, vượng khí người sinh không, dính lỗi phong thủy không…Thường khách hàng chỉ nhìn đường rộng không để quyết định giá đắt hay rẻ, vì thế nhiều khi định giá không đúng.
- Thứ 2: Giá nhà trên đất: Chính là giá cái nhà…thường không đáng bao tiền khi so với đất. Nhưng cái này là cái dễ thu hút cảm tình khách hàng nhất, làm khách hàng mê mệt nhất, để mà quên đi tất cả.
- Thứ 3: Giá tiện ích, không gian xunh quanh: Thường khách hàng chỉ nhìn thấy tiện ích kích thước to hay bé, số lượng nhiều hay ít…không để ý được mật độ, và không để ý được cách phân bố, cũng như không soi được chất lượng và cách khai thác sau này…vì thế khách hàng rất khó lượng hóa được cái này tham gia vào giá biệt thự bao nhiêu
Đột biến nhà trên đất chính là cái thứ 2. Trong 3 cái này, cái thứ 1 và thứ 3…khách hàng không thể thay đổi được, tức xấu hay đẹp đều chịu, còn cái thứ 2 nằm trong tay khách hàng… Xấu thì đập đi làm lại, có tiền sẽ đẹp lên
Đột biến công trình trên đất: Vinhomes, PVI, Ciputra Tây Hồ làm rất tốt làm khách hàng rất thích, mê mệt, đến mức bị nhầm mà không hay biết, vì họ tập trung mạnh vào công trình trên đất tức là cái thứ 2, và khôn khéo lờ đi cái thứ 3 và thứ 1 là cái vô cùng tốn kém, nhờ đó giảm giá thành xây dựng mà vẫn bán được giá cao…vì đã làm khách hàng mãn nhãn.
Ngược lại Starlake Tây Hồ Tây làm rất kém cái thứ 2, kém đến mức làm khách hàng chán và chê, để rồi khách hàng bỏ qua cái thứ 1 và thứ 3 (cái Starlake làm rất tốt)…vô tình để khách hàng đánh mất cơ hội trăm năm có 1 sở hữu bất động sản ở Starlake mà không hay biết.
5. ĐỘT BIẾN CÔNG TRÌNH PHỤ TRỢ THAY THẾ
Khi có một công trình mới được xây thêm sẽ xảy ra các hiện tượng
Mang lại lợi ích cho bất động sản hiện tại sẽ làm tăng giá bất động: Như việc có thêm AEON Mall ở Long Biên làm giá đất xung quanh tăng, AEON Mall ở Dương Nội, Hà Đông cũng gây ra hiện tượng tư tự. Hoặc việc có thêm các tòa chung cư ở khu đô thị Geleximco ở Lê Trọng Tấn làm giá liền kề biệt thự đó tăng…
Suy giảm lợi ích cho bất động sản hiện tại…sẽ làm giảm giá bất động sản: Như việc xuất hiện quá nhiều căn hộ giá rẻ ở Linh Đàm làm biệt thự bán đảo Linh Đàm mất giá, Vinhomes Green Bay cũng tương tự như bán đảo Linh Đàm, việc xuất hiện thêm rất nhiều khu giá thấp trong Ciputra sẽ dần tới suy giảm giá trị của Ciputra. Hoặc có quá nhiều chung cư khu Trung Hòa Nhân chính làm cho giá chung cư và biệt thự không lên được, hiện tượng tương tự đang xảy ra với Ngoại Giao Đoàn cũng như dọc Lê Văn Lương…
Tại Vĩnh Phúc có 1 dự án nghỉ dưỡng với tiện ích đa dạng, cảnh quan cực đẹp: Thanh Lanh Valley Golf & Resort
Cùng chức năng với bất động sản cũ, nhưng đẹp hơn, tốt hơn, rẻ hơn…. Làm cho bất động sản cũ bị thay thế, giá bđs cũ sẽ giảm: như hiện tượng ra Vinhomes The Hamony làm Vinhomes Riverside rất khó bán lại, việc ra khu Q, K trong Ciputra cũng tương tự
Với Starlarlake công trình xây sau đó là 10 tòa chung cư, 45 văn phòng khách sạn, 8 bộ, quảng trường, nhà hát, bảo tàng, hành lang xanh…sẽ mang lại rất nhiều lợi ích cho biệt thự Starlake làm giá biệt thự tăng mạnh, cụ thể như sau:
- Số lượng chung cư ít, diện tích to, giá đắt…vì thế sẽ không xảy ra tình trạng như Vinhomes Green Bay hay Linh Đàm chia nhỏ diện tích, hạ giá…chính là tiếp tay cho hàng loạt người thu nhập thấp trở thành cư dân…và khi có quá nhiều cư dân thu nhập thấp này…tiện ích sẽ tự suy giảm (Lưu ý: người khu căn hộ không được vào và không được sử dụng tiện ích khu biệt thự như H7, H11, H10, H6…vì thế có chung cư hay không chung cư cũng không làm suy giảm giá trị tiện ích nội khu). Chung cư ở Starlake sẽ kéo về cho Starlake vài nghìn người thu nhập cao…góp phần thúc đẩy khu dịch vụ, thương mại Starlake phát triển, làm cho cư dân đi mua sắm tiện hơn. Quý 1/2018 có 3 tòa chung cư H9 sẽ được xây dựng, sẽ góp phần tăng giá biệt thự Starlake tuy nhiên sẽ không ảnh hưởng qua nhiều
- Việc có 45 tòa văn phòng, cộng 8 bộ và bảo tàng, nhà hát, quảng trường, công viên, hành lang xanh dần dần sẽ biến Starlake thành trung tâm giúp cư dân từ đi làm xa, đi chơi xa trở thành đi làm gần, đi chơi gần giúp Starlake chuyển từ vùng ven thành trung tâm….giá bất động sản sẽ tăng lên rất mạnh. Lưu ý số người đến Starlake rất đông và càng ngày càng đông, tuy nhiên số người trong khu ở không tăng thêm vì khu ở được giới nghiêm, bảo vệ nghiêm ngặt, tuyệt đối không cho người lạ vào, không cho người khu khác vào, chủ đầu tư cũng không xây dựng thêm vì thế không tăng thêm cư dân. Vì thế chất lượng cuộc sống, tiện ích trong khu ở không hề bị suy giảm do quá đông người như mọi khu đô thị khác ở Hà Nội: Ciputra, Vinhomes Green Bay đều bị vỡ trận khi số người sử dụng ngày càng nhiều mà tiện ích và dịch vụ lại không tăng thêm.
6. ĐỘT BIẾN VỀ MARKETING
Hôm nay có rất ít khách biết, ngày mai có rất nhiều khách biết, cầu tăng đột ngột → Giá tăng sốc (việc dùng môi giới quy mô lớn để bán hàng thực chất sẽ tạo ra đột biến marketing → cầu tăng vọt → giá đẩy lên rất cao → Vinhomes làm rất giỏi việc này)
Đột biến marketing:
- Vinhomes Green Bay và Vinhomes The Hamony đã xảy ra do họ đã chạy mô hình đại lý sử dụng hàng nghìn sale và marketing rất mạnh
- Ở Starlake chưa xảy ra do không quảng cáo, không marketing, ngăn cấm môi giới bên ngoài bán hàng, không bán cho khách hàng thông thường chỉ bán cho quan chức
- Đột biến markering bắt đầu từ tháng 2/2018 đến tháng 4/2018
- Đột biến kết nối là khơi mào cho đột biến marketing làm giá Starlake tăng thêm khoảng 20%
Tháng 6 năm 2019 – Đường Nguyễn Văn Huyên mở cho mọi người dân được đi → Starlake sẽ đột biến marketing do rất nhiều người biết. Việc đột biến marketing sẽ làm giá Starlake tiếp tục tăng thêm khoảng 20% nữa. Cụ thể về đột biến Marketing:
Thường đa số khách hàng và môi giới chỉ nhìn thấy đội biến kết nói – chính xác họ cũng chẳng biết đột biến hoặc chỉ đơn giản là thông đường – mà họ không thể nhìn thấy đột biến thứ 2 còn kinh khủng hơn cả đột biến kết nối, đó là: ĐỘT BIẾN MARKETING (đột biến này Vinhomes là vô địch, sau đó là đến lượt ông Thản Mường Thanh). Ở Starlake Tây Hồ Tây, chủ đầu tư không có ý định, tất cả mọi người không có ý định, nhưng sẽ xảy ra đột biến marketing vô cùng mạnh: bắt nguồn từ chính quyền ép thông đường Nguyễn Văn Huyên để giải phóng cho Phạm Văn Đồng do làm đường trên cao.
Chính việc này sẽ làm cho khách hàng Starlake tự nhiên tăng đột biến, nhu cầu tăng đột biến trong khi đó cung không còn → giá sẽ tăng rất mạnh (đột biến này xảy ra bắt đầu từ tháng 2 và bắt đầu ngấm là đầu tháng 3).
Lộ trình cho đột biến marketing như sau:
- Hôm nay khách hàng đi trên võ chí công sẽ thấy cái này làm khách hàng có 3 ngộ nhận
- Biển mới treo, cỏ chưa dọn, quán chưa phá → starlake chưa làm gì
- Rộng thế này, chắc nhiều lắm → chắc bán còn lâu mới hết, nhìn ciputra mà xem
- Chưa thấy quảng cáo, chẳng thấy thông tin bán hành gì → chắc chưa bán
- Thế rồi đến tháng 2 vô tình qua Nguyễn văn huyên và sẽ thấy cái này và tỉnh ra
- Hoá ra cái mình nhìn thấy là giai đoạn 2, giai đoạn 1 nó làm xong hết hạ tầng và xong hết khu biệt thự rồi — hơi ngạc nhiên một chút
- Tìm hiểu kỹ hơn nhận ra: chết rồi, rộng thế này nhưng là văn phòng và cơ quan, khu ở ít lắm, chỉ 330 căn trong 114 ha giai đoạn 1. 560 căn trong tổng 207ha toàn dự án → một chút bất an sợ không còn
- Lâng mò đi tìm kiếm khắp nơi: chết rồi, họ bán xong hết cả rồi, tất cả có chủ rồi. Hoá ra họ không quảng cáo, không có thông tin bán hàng như dự án khác vì ít quá và chỉ ưu tiên quan chức mua, đâu có nhiều mà bán cho dân
- Bắt đầu vội rồi – lục loại khắp nơi – chết rồi – trước đây 2-3 tháng giá còn rẻ lắm, giờ giá lên cao quá, mà không ai chịu bán lại –> tiếc đứt ruột và bắt đầu trách bản thân vô tâm
- Hôm nay đang phải tranh với rất ít người nhưng chỉ vài tháng nửa thôi sẽ tranh với rất nhiều người mới, trong khi nguồn hàng ít hơn.
Nghĩ mà vừa mừng vừa vui. Vui cho ai biết nắm bắt trước cơ hôi như những người từng dũng cảm mua shophouse, buồn cho những người lúc có cơ hội mua không mua, đến lúc giá lên rất nhiều rồi mới mua. Thậm trí lúc đó mua không có → vì nó rất hữu hạn. Dự kiến đột biến Marketing mang lại giá cho Starlake khoảng 20%
7. ĐỘT BIẾN VỀ DÒNG TIỀN
Hôm nay không có ai đổ tiền vào, ngày mai có rất nhiều người đổ tiền vào, trong khi cung tăng không kịp thì giá chỉ có tăng (giá = lượng tiền đổng/m2 bất động sản) – Giá tăng rất mạnh gắn với đầu cơ
Ở Starlake sẽ không có đột biến dòng tiền – do không có người đầu cơ. Thường các khu đô thị cao cấp giá trị lớn gần như không có đột biến dòng tiền
8. ĐỘT BIẾN VỀ THỜI VẬN
Hôm nay là dân – ngày mai trở thành vua, hôm nay là vùng ven – ngày mai là trung tâm (muốn trở thành trung tâm thì cần quy mô phải rất lớn và lượng văn phòng nhiều). Ví dụ trước đây dịch vọng là vùng ven nay nó là trung tâm, hôm nay Đông Anh là ngoại ô ngày kia nó sẽ là trung tâm Hà Nội – giá tăng vô cùng mạnh và kéo dài
Đột biến thời vận: Tất cả khu đô thị Hà Nội từ Ciputra, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Times City, Vinhomes Royal City, Vinhomes Riverside và tất cả các khu đô thị sau này – sẽ không khu đô thị nào có đột biến thời vận trừ Đông Anh.
Ở Starlake là khu đô thị duy nhất trong khu trung tâm có đột biến thời vận: Quý 1/2020 chủ đầu tư Starlake sẽ xây khối văn phòng trước khu Shophouse → sẽ khơi mào cho đột biến thời vận xảy ra và nó sẽ kéo dài liên tục hàng chục năm sau đó. Đột biến này sẽ đưa giá Starlake lên cao nhất Hà Nội, vượt qua cả Vinhomes Green Bay hay The Manor Central Park giá Starlake Tây Hồ Tây sẽ lên vô cùng cao và không khu đô thị nào có thể so sánh được. Lúc đó giá biệt thự Starlake không phải là 165 triệu đồng/m2 với bên trong, không phải 250 triệu đồng/m2 với mặt hồ, không phải 300 triệu đồng/m2 với shophouse mà sẽ cao hơn rất nhiều, và gần như không có điểm kết thúc.
9. TỔNG KẾT
Trong tất cả 8 loại đột biến trên có 5 loại đột biến giá tăng mạnh nhất là: Đột biến danh phận, đột biến kết nối, đột biến marketing và đột biến thời vận, đột biến dòng tiền…những đột biến còn lại giá cũng tăng nhưng không thực sự nhiều.
Starlake Tây Hồ Tây sẽ có 3 đột biến lớn xảy ra trong 2018 là đột biến danh phận (8/2018), đột biến kết nối (tháng 11/2017 – 6/2019), đột biến marketing (tháng 6/2019 – 9/2019) sẽ làm giá Starlake tăng lên rất mạnh: Biệt thự bên trong sẽ cán mốc 200 triệu/m2, mặt hồ sẽ vượt 280 triệu/m2 trong 2019. Đó chính là 3 mốc tăng giá lớn của Starlake.
Quý 1/2020 cũng là mốc khơi mào đột điến thời vận từng bước biến Starlake dần trở thành trung tâm văn phòng, hành chính, văn hóa, thương mại… khởi đầu cho việc tăng giá liên tục của Starlake và có ngày nó sẽ cán mốc 1 tỷ đồng/m2 như Phố Cổ hiện nay.
Tại kênh đất nền tỉnh đang có rất nhiều dự án thoả mãn các yếu tố trong 08 yếu tố khiến giá bất động sản tăng đột biến với số vốn đa dạng phù hợp với nhiều nhà đầu tư. Vui lòng để lại thông tin hoặc liên hệ hotline để nhận tư vấn phù hợp với khu vực, tài chính của bạn.
- PHÒNG KINH DOANH: 0941 610 797
- Chuyên viên tư vấn: Huy Hoàng
